开发商监管账户，是指其预售商品房资金监管账户，作为房地产开发商的重要财产线索之一，法院能否对该账户进行冻结或扣划？在什么条件下可以扣划账户内的资金用于偿还债务？本文拟对上述问题进行解析。

案例：
《太信信托有限责任公司、大山房地产开发有限公司等合同纠纷执行复议执行裁定书》 广东省高级人民法院（2023）粤执复121号
案情简介
2021年9月18日，太信信托有限责任公司（下称太信信托）与大山地产、姜某合同纠纷一案，广州市中级人民法院（下称广州中院）作出（2020）粤01民初2017号《民事调解书》，该调解书发生法律效力后，由于大山地产、姜某没有履行确定的义务，广州中院于2021年11月23日立案执行。2021年12月3日，该院从大山地产的预售资金监管账户中扣划资金共计234853267.33元。2021年12月17日，该院在收取执行费302253元后，将剩余的案款共234551014.33元发放给申请执行人太信信托。唐山高新技术产业开发区城市建设管理局（下称唐山高新建设局）对此提出执行异议，请求撤销扣划执行裁定及将扣划的款项返还至监管账户。该案经历了一审、二审审查程序，现已审查终结。
一审法院认为
关于该院能否冻结、扣划涉案银行存款的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门”；第三款规定：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”
二审法院认为
商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”换言之，该款项应用于购买该商品房项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建商品房工程如期竣工和交付、维护购房消费者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展、优化营商环境的重要作用。
在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措施，但只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。
律师分析
通过上述案例及相关法律规定可知：
一、人民法院可以对商品房预售资金监管账户进行冻结；
二、对于建设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件，人民法院可以对商品房预售资金监管账户内的资金进行扣划；
三、其他类型的案件，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得扣划。
值得注意的是，根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第二条规定，商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
在司法实践中，针对上述类型的案件，有些法院不通过执行程序解决，即不扣划预售资金监管账户资金支付给申请执行人，而是由申请执行人或被执行人自行向项目所在地住房和城乡建设主管部门申请审核，向商业银行申请支付。付款后，向法院报告付款情况即可。
商品房预售资金是保障房地产项目建设、维护购房者权益的特定资金，依法应专款专用。商品房预售资金监管账户不同于一般的银行账户，人民法院能否对监管账户内的资金进行扣划，应结合案件类型及商品房项目是否完成房屋所有权首次登记等情形来确定。

附：法律依据
最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知
制定机关： 最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行 
发文字号：法〔2022〕12号
公布日期：2022.01.11
施行日期：2022.01.11
时效性： 现行有效 
效力位阶： 两高工作文件 
法规类别： 财产保全和先予执行 专项资金管理 
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅(委、管委)，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局；中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
　　为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，进一步明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，规范人民法院的保全、执行行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，通知如下：
　　一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。
　　人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。
　　除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。 

　　二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
　　住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。

　　三、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。
　　商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。

　　四、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。
　　预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条的规定审查处理。

　　五、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。
　　住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。